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2019-04-18
房企为什么要强化风险管控

多数人认为房地产开发商是一个强势的群体,但是实际的房地产项目开发过程中,房企也面临着各种风险或自身无法解决的问题,诸如政策的变化、政府的压力、媒体的压力、商誉的压力、金融风险以及购房者的挑战。由此看来,开发商的“软肋”不少,面临的风险也不小。

目前国内房地产开发模式主要采用“卖地、建造、卖房、管理”的全过程一体化模式,在实施过程中,需要整合包括土地、市政配套、建筑材料、专业人员、劳动力、品牌等各方面资源,并且需要负责从项目定位策划、设计、工程、销售直到实际交付给客户的全过程;由于时间跨度长,涉及专业广、各种变化多,导致从图纸到实际产品成型的过程中,存在着各式各样的问题。这些问题在房屋交付时,可能导致客户的疑义,成为买卖双方的关注焦点,也是各类矛盾爆发的导火索。

一般来说,可能带来风险的问题可以归纳为:土地规划类、工程问题类、设计问题类、合同约定类、销售承诺类和其他共六类:

1)土地规划类:包括项目的拆迁遗留、规划条件、周边配套等问题。主要体现在对交付后产权证的办理带来的潜在影响.

2)工程问题类:可分为工程进度问题和工程质量问题。工程进度问题主要为工程进度滞后,包括土建、精装、水电、园林等未完工程,影响交房验收、竣工备案,导致出现延期交付问题。工程质量问题主要为工程观感质量、结构安全及隐蔽工程、工艺工序缺陷、材料的品牌及质量、精装修的质量等.

3)设计类问题类:包括工程设计缺陷导致虽不影响交付但给客户使用带来不便的问题,或设计变更问题(如立面、平面的调整),或多版本图纸导致的与户型图严重不符等问题

4)合同约定类包括合同错误或合同约定与实际履行不符的问题,例如多种合同版本约定不同、合同附图与实际不符、配套承诺不足、房屋面积或层高等数据填写错误等.

5)销售承诺类包括宣传说辞、道具、资料与实际不符的问题,例如销售道具与实际不符、广告宣传与实际存在差异、项目不利因素未尽告知、样板间及销售说辞与实际不符,以及未给予风险提示等。

6)其他包括由于行业相关政策变化或市场变化而导致客户心态的变化,按揭客户产权办理手续不齐或未按期还款,不影响交付但给客户使用带来不便的问题、建筑物遮挡等问题等等。

随着房地产政策的不断调整和市场成熟度提高,不仅导致客户需求变化不平衡性增大,同时也加大了房企面临的经营金风险,但多数房企对风险问题不敏感,缺乏有效的手段来预防、发现并解决问题,房企由“以产品为中心”向“以客户为中心”的转变将是必然的趋势,获取、保留并和客户建立良好的关系将成为房企的核心工作之一。

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